短租公寓运营需要跟踪的指标

住宿市场正在增长：2026 年前 9 个月，越南接待国际游客 1770 万人次，同比增长 14.5%。但短租公寓的供应增长更快。在这种情况下，能赚钱的运营方是那些看准每套公寓数据的人，而不只是看月底的总收入。

2025 年市场概况

根据跟踪 Airbnb 公开预订日历的 Airbtics 发布的报告：

地区	入住率	平均每晚房价	供应增长
全国（9 个市场）	45.3%	974,374 越南盾	+42.8%
岘港	64%	1,013,800 越南盾	+51.9%
胡志明市	53%	1,140,525 越南盾	+37.5%
河内	41%	887,075 越南盾	+49.6%

值得注意的是河内：供应增长近 50%，而每套公寓的平均收入下降约 4.5%。新进入市场的公寓分流了客源。这些数据是根据公开数据估算的，宜用于比较趋势，不宜当作绝对数字。

每套公寓应跟踪的六项指标

1. 入住率

已售晚数除以公寓可售晚数。应按月、按公寓计算。明显低于同区域其他公寓的，通常在价格、照片或评价上有问题。

2. 平均每晚房价（ADR）

房费收入除以已售晚数。应与入住率一起跟踪：降价提高入住率，只有在第 3 项指标上升时才划算。

3. 每可售晚收入（RevPAR）

房费收入除以可售总晚数，或等于平均房价乘以入住率。例如：平均房价 900,000 越南盾，入住率 50%，RevPAR 即为 450,000 越南盾。这是比较不同公寓时最公平的指标。

4. 按渠道计算的扣佣后收入

每个销售渠道抽取的比例不同：Booking.com 通常为 10 - 25%（平均约 15%），Agoda 约 15%，Airbnb 向房东收取约 3 - 15%，取决于费用分摊方式。同样 900,000 越南盾的房价，通过 15% 佣金渠道售出的一晚只剩 765,000 越南盾。通过 Zalo、电话直接预订的客人是利润率最高的渠道。回头客直接预订的比例值得单独跟踪。

5. 两批住客之间的周转时间

从住客退房到公寓打扫完毕、可以入住的时间。这段时间长，公寓就会在住客临时预订的日子里损失可售晚数，高峰日保洁工作也容易扎堆。

6. 每入住晚成本

电、水、保洁、洗涤、用品，除以已售晚数。与扣佣后的平均房价比较，才能知道每晚的真实利润。电费方面，应把有住客的夜晚和空置日分开：空置日仍在耗电，就是可以削减的浪费。

为什么要按公寓计量

整个组合的总收入可能在增长，而其中几套公寓一直在亏损却无人察觉。最常见的情况：

• 转租成本高但入住率低的公寓。
• 主要通过高佣金渠道销售的公寓。
• 因空调老旧或住客忘记关机而耗电异常的公寓。

TingStay 能做什么

• 所有渠道统一的入住日历：Zalo 客人直接创建，OTA 预订同步过来（渠道对接附加套餐），防止重复预订。
• 公寓的真实状态：住客是否已离开、何时打扫完毕，从而能计量周转时间。
• 按公寓统计用电量，可区分有住客的日子和空置日。
• Pro 套餐提供按公寓的损益报表：房费和服务收入，减去分摊到对应公寓的水电、保洁、佣金成本。

延伸阅读：出租公寓节电：从空调入手。