越南公寓楼的公寓能否短租？截至 2026 年底的规定

像 Airbnb 那样按天出租公寓楼里的公寓，是近两年越南住宿行业争议最大的法律问题。简短的回答是：全国没有统一禁令，但允许的条件由各地方和各楼栋决定。

为什么存在争议

2023 年《住房法》禁止将公寓用于居住以外的用途，但没有定义什么是短租。一些地方和楼栋把按天出租视为住宿经营，即改变用途；另一些则仍将其视为出租住房。

2025 年 5 月，司法部法律规范性文件检查局认为，禁止短租缺乏明确的法律依据。理由是：法律既没有规定最短租期，也没有禁止短期出租，而业主有权使用自己的财产获取收益。该局建议以设定条件的方式管理，而不是禁止。

胡志明市：从禁止到有条件允许

• 2025 年 2 月： 第 26/2025/QĐ-UBND 号决定（市人民委员会）不允许将公寓用于按天、按小时的短期住宿，具有住宿功能的综合体项目除外。
• 2025 年 7 月和 8 月： 建设厅提议试点 12 个月。市政府指示制定条件，并列出符合条件的公寓楼名单。
• 自 2026年4月25日起： 第 19/2026/QĐ-UBND 号决定取代原有做法。公寓可按已批准的类型和功能使用，短期旅游公寓获准经营。

第 19/2026 号决定规定的条件：

• 公寓业主登记为旅游住宿设施，并遵守旅游法律。
• 通过 VNeID、公共服务门户为住客办理住宿登记或暂住登记。
• 履行纳税义务，保障治安秩序，要求住客遵守公寓楼管理规约。
• 业主委员会发现涉及居住、治安秩序或消防的违规行为时，有责任向主管部门报告。

河内和其他地方

截至 2026 年 10 月底，我们尚未看到河内像胡志明市那样就公寓楼短期住宿出台专门文件。实际上，河内许多楼栋自行在管理规约或业主大会决议中加入限制性规定。因此，对具体楼栋而言，管理规约和业主委员会能给出最准确的答案。

《住房法》修订草案

2026 年 10 月 22 日，国会讨论了《住房法》修订草案。据《人民代表报》报道，有代表建议不禁止而是严格管理，条件包括：

• 获得业主大会同意，或在楼栋管理规约中作出规定。
• 公寓业主办理营业登记。
• 通过 VNeID 自动办理住宿登记，并与坊级公安联网。
• 购买附加火灾爆炸保险。

这些目前只是对草案的讨论意见，尚不是规定。但方向相当明确：如果业主能证明自己管得住住客、保得了安全，短租将被接受。

业主现在应准备什么

无论当地如何规定，以下事项都是必须的，也是主管部门和业主委员会都会过问的：

1. 接待短租住客前，阅读楼栋管理规约并咨询业主委员会。
2. 按当地指引办理住宿经营登记或营业登记。
3. 为每位住客按时办理住宿登记。 详见民宿、出租公寓的住宿登记。
4. 掌控谁在什么时间进出公寓。 这是居民最担心的问题，也是发生投诉时最好的证据。
5. 为公寓购买火灾爆炸保险并配备安全设备。

TingStay 能做到哪一步

TingStay 不代替业主申请许可或办理登记。TingStay 能做的是证明公寓处于严格管理之下：

• 门锁密码仅在入住时段内有效，到退房时间即失效。
• 每个入住记录都有开门记录，可与已登记的住客名单核对。
• 预订之外门被打开或公寓内有人时发出告警，超时未退房也会告警。
• 公寓安装了相应传感器时，烟雾、高温、漏水即时告警。

对业主委员会和居民来说，一套有开门记录、告警清晰的短租公寓，比通过熟人交接钥匙的公寓更容易被接受。